7 เทคนิคการเลือกสินเชื่อ
ดอกเบี้ยเป็นส่วนที่ผู้ขอสินเชื่อบ้านต้องชำระให้แก่ธนาคาร ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากราคาบ้านที่ตกลงกับผู้ขาย ต้นทุนในการซื้อบ้านทั้งหมดจะสูงเพียงใดนั้นจึงขึ้นอยู่กับจำนวนดอกเบี้ย โดยประมาณแล้ว การชำระเงินผ่อนบ้านแก่ธนาคารเป็นประจำทุกเดือนตามจำนวนและระยะเวลาสินเชื่อที่กำหนดนั้นจะทำให้ผู้ขอสินเชื่อเสียดอกเบี้ยบ้านอย่างน้อย 20% ของยอดสินเชื่อ แต่ดอกเบี้ยบ้านที่สูงนี้ลดลงได้ เพียงเริ่มต้นที่การเลือกสินเชื่ออย่างชาญฉลาดด้วยเทคนิคการเลือกสินเชื่อดังนี้
1. ขอใช้อัตราดอกเบี้ยบ้าน MLR
โดยทั่วไป ธนาคารจะให้ลูกค้าใช้อัตราดอกเบี้ยบ้าน MRR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายย่อย แต่หากผู้ขอสินเชื่อเป็นลูกค้าชั้นดีที่มีประวัติการทางการเงินดีและขอสินเชื่อระยะยาว ก็อาจได้อัตราดอกเบี้ยบ้าน MLR ที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยบ้าน MRR ได้ และขอแนะนำให้เลือกอัตราดอกเบี้ยบ้าน MLR ของธนาคารขนาดใหญ่ เพราะมักต่ำกว่า MLR ของธนาคารขนาดเล็ก
2. เลือกอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่หรือลอยตัว
อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ คือ อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดตัวเลขที่เฉพาะเจาะจงตลอดช่วงระยะเวลาผ่อนชำระที่กำหนด
อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารสามารถปรับขึ้นหรือลงเมื่อใดก็ได้เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินของธนาคาร
จะเห็นได้ว่า อัตราดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัวนั้นขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร ผู้ขอสินเชื่อจึงควรพิจารณาถึงแนวโน้มสภาวะทางเศรษฐกิจว่า มีโอกาสที่จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยบ้านใน 3 ปีแรกหรือไม่ หากคิดว่าน่าจะเป็นขาขึ้น ก็ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ และหากคิดว่าน่าจะเป็นขาลง ก็ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัวที่มีโปรโมชั่นพิเศษ
3. เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยบ้านจากหลายธนาคาร
แต่ละธนาคารอาจใช้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่แตกต่างกันในแต่ละปีที่ผ่อนชำระ ผู้ขอสินเชื่อจึงควรหาค่าเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยบ้านใน 3 ปีแรก แล้วนำมาเปรียบเทียบกันว่า อัตราดอกเบี้ยบ้านของธนาคารไหนถูกกว่า โดยสามารถ
4.เลือกสินเชื่อที่ให้ผ่อนแบบลดต้นลดดอก
โดยทั่วไป ธนาคารจะให้ผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอกอยู่แล้ว (แต่ก็ควรเช็กกับธนาคารเพื่อความชัวร์ด้วย) การลดต้นลดดอกเป็นรูปแบบการผ่อนสินเชื่อบ้านอีกวิธีหนึ่ง คือ ในช่วงระยะเวลาผ่อนบ้าน ผู้ขอสินเชื่อจะสามารถชำระเงินต้น หรือที่เรียกกันว่า “โปะเงินต้น” (ซึ่งทำได้หากชำระเงินเกินค่าผ่อนบ้านที่กำหนด หรือชำระเงินต้นหลังจากที่ชำระค่าผ่อนบ้านทั้งหมดของรอบเดือนนั้นแล้ว)
เพื่อลดเงินกู้ ด้วยยอดเงินกู้ที่ลดลง ปริมาณดอกเบี้ยบ้าน ที่คำนวณมาจากยอดเงินกู้กับอัตราดอกเบี้ยบ้าน จึงลดลงเช่นกัน และนั่นทำให้การผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นด้วย สำหรับรายละเอียดพร้อมตัวอย่างการโปะเงินต้น
5. เลือกโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำที่เหมาะสมกับแผนรายได้
ผู้ขอสินเชื่ออาจมีรายได้เพิ่มขึ้นหรือรายได้พิเศษในบางช่วงเวลา เช่น กำลังจะได้รับมรดกในปีนี้ ปลายปีนี้จะได้รับโบนัสก้อนโต ต้นปีหน้าจะได้เลื่อนขั้นพร้อมขึ้นเงินเดือน หรืออีกปีหรือสองปี ธุรกิจจะมีรายได้เพิ่มจากการออกผลิตภัณฑ์หรือบริการรูปแบบใหม่ เป็นต้น
ดังนั้นจึงควรเลือกโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำที่สุดในช่วงเวลาที่คาดว่าจะได้รับรายได้ก้อนโตหรือรายได้ที่เพิ่มขึ้น เพื่อนำมาโปะเงินต้น ซึ่งจะช่วยให้ปริมาณดอกเบี้ยบ้านที่ต้องจ่ายลดลงไปมาก
6. เลือกระยะเวลาผ่อนชำระแบบระยะยาว
สินเชื่อบ้านนั้นมีระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดไม่เกิน 30 ปี และผู้ขอสินเชื่อสามารถผ่อนชำระได้ไม่เกินอายุ 70 ปี จึงควรพิจารณาคุณสมบัติและความพร้อมในการผ่อนบ้านของตนก่อนตัดสินใจเลือกระยะเวลาผ่อนชำระ โดยธนาคารมักให้อัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำกว่าหากผ่อนบ้านเป็นระยะเวลานานกว่า หมายความว่า ยิ่งผ่อนนาน อัตราดอกเบี้ยบ้านยิ่งถูกกว่า
แต่อย่างที่กล่าวในตอนต้น การผ่อนบ้านนานตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาสินเชื่อนั้นจะทำให้ยอดรวมดอกเบี้ยบ้านสูงถึงอย่างน้อย 20% ของยอดสินเชื่อ เทคนิคข้อนี้เพียงแต่ทำให้ได้อัตราดอกเบี้ยบ้านถูกลง และควรใช้เทคนิคในข้อ 4 และการโปะเงินต้นเพื่อลดเงินต้นและปริมาณดอกเบี้ยบ้าน
7. เลือกสินเชื่อที่อนุญาตให้รีไฟแนนซ์ได้หลังผ่อนบ้าน 3 ปี
ธนาคารมักเสนออัตราดอกเบี้ยบ้านที่ถูกเป็นพิเศษในช่วงปีแรก ๆ โดยเฉพาะ 3 ปีแรก หลังจากนั้น หากธนาคารไม่มีข้อเสนอพิเศษให้ ผู้ขอสินเชื่อก็จะต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยบ้านปกติ เพื่อป้องกันปัญหาการรับภาระดอกเบี้ยบ้านสูง จึงควรเลือกสินเชื่อที่ไม่มีพันธะผูกพันให้ต้องผ่อนนานมากกว่า 3 ปี หรือไม่มีพันธะผูกพันใด ๆ ที่ทำให้ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ ซึ่งเป็นโอกาสที่ผู้ขอสินเชื่อจะสามารถกู้กับธนาคารอื่นที่เสนออัตราดอกเบี้ยบ้าน Refinance ที่ต่ำกว่าได้
แม้ปริมาณดอกเบี้ยบ้านจะเป็นตัวแปรสำคัญสำหรับความถูกหรือแพงในการซื้อบ้าน แต่ค่าใช้จ่ายในการกู้ซื้อบ้านยังรวมถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของธนาคาร ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (หากขอสินเชื่อบ้านมือสอง) และอาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประกันที่ธนาคารบังคับจ่ายเพื่อให้ได้รับอัตราดอกเบี้ยบ้านพิเศษ เพื่อเปรียบเทียบว่าสินเชื่อแคมเปญใดของธนาคารใดจะทำให้เสียเงินในกระเป๋าน้อยที่สุดนั้น ผู้ขอสินเชื่อต้องคำนวณอัตราดอกเบี้ยบ้านแต่ละปีและรวมกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดในข้างต้นด้วย
ขอบคุณบทความดีดี จาก ddpropery.com
แนะนำบทความ 10สาเหตุที่กู้เงินไม่ได้
