คำนวณภาษีขายบ้านคอนโด ไม่ยากด้วยโปรแกรมสำเร็จรูป
เมื่อคุณคิดจะขายบ้าน คอนโด หรือที่ดินสักแปลงหนึ่ง ความยุ่งยากนั้นไม่ได้มีแค่เรื่องปิดการขายกับผู้ซื้อ และไม่ได้จบแค่การรับเงินตามราคาที่ตกลงไว้เท่านั้น แต่การขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ยังมีค่าใช้จ่ายหนึ่งที่คุณหลีกเลี่ยงไม่ได้นั่นก็คือภาษีขายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เพราะถ้าคุณไม่ศึกษาให้ดี บ้านหรือที่ดินที่คุณหมายตาจะเปลี่ยนเป็นเงินก้อนโตก็อาจกลายเป็นเข้าเนื้อได้ง่าย ๆ ลองมาดูวิธีการคำนวณภาษีด้วยตัวเองกัน
วิธีการคำนวณภาษีด้วยมือเมื่อคิดจะขายบ้าน
เพื่อให้เห็นภาพว่าการคำนวณภาษีขายบ้านสักหลังนั้นยุ่งยากขนาดไหน ขอยกตัวอย่างขั้นตอนการคิดภาษีคร่าว ๆ ด้วยมือ หากคิดจะขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ต้องเสียภาษีเท่าไหร่
เริ่มจากต้องนับปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกก่อน ซึ่งไม่ได้นับว่าคุณเป็นเจ้าของมาแล้วกี่ปี แต่นับตามจำนวนปี พ.ศ. ที่เป็นเจ้าของเลย เช่น เป็นเจ้าของตั้งแต่ 1 เมษายน 2558 ถึง 1 มีนาคม 2562 จะไม่ใช่ 3 ปี 11 เดือน แต่เป็น 5 ปี (นับตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2562)
ต้องทราบราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง (สมมติว่าราคา 5 ล้านบาท) เพื่อนำมาหักค่าใช้จ่ายเป็นร้อยละตามปีที่ถือครอง เช่น 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 65 = 3,250,000 บาท ส่วนที่เหลือ 1,750,000 คือเงินที่ต้องไปคิดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
โปรแกรมคำนวณภาษีจากกรมสรรพากร
กรมสรรพากรมีโปรแกรมคำนวณภาษีให้บริการฟรีบนอินเทอร์เน็ต ซึ่งเน้นอธิบายถึงวิธีการคิดภาษีทีละขั้นตอนแบบละเอียด และแยกโปรแกรมตามประเภทภาษี โดยคุณสามารถเข้าไปใช้งานได้โดยไม่ต้องติดตั้งอะไรในคอมพิวเตอร์ให้ยุ่งยาก แค่คลิกเลือกหัวข้อภาษีที่เข้าข่ายเงื่อนไขการขายของคุณดังนี้
โปรแกรมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย (กรณีไม่ใช่มรดก)
หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะขาย เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาก่อนโดยไม่ได้รับมาฟรี คลิกที่นี่เพื่อใช้โปรแกรม
โปรแกรมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย (กรณีเป็นมรดก)
หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะขาย เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากมรดก โดยเสน่หา หรือถูกเวนคืน คลิกที่นี่เพื่อใช้โปรแกรม
โปรแกรมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะขาย มีนิติบุคคลเป็นเจ้าของ คลิกที่นี่เพื่อเพื่อใช้โปรแกรม
โปรแกรมคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีที่คุณต้องการทราบเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีท้องถิ่น คลิกที่นี่เพื่อใช้โปรแกรม
โปรแกรมคำนวณอากรแสตมป์
ในกรณีที่คุณต้องการทราบเฉพาะค่าอากรแสตมป์ คลิกที่นี่เพื่อใช้โปรแกรม
โปรแกรมคำนวณภาษีจากกรมที่ดิน
นอกจากกรมสรรพากรแล้ว กรมที่ดินก็มีโปรแกรมคำนวณภาษีให้บริการฟรีบนอินเทอร์เน็ตด้วย แต่มีรูปแบบแตกต่างกันตรงที่โปรแกรมนี้จะเน้นสรุปค่าใช้จ่ายให้เข้าใจง่าย เริ่มต้นจากคลิกเดียวก็สามารถคำนวณได้ทุกเงื่อนไข และมีการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 ให้ด้วย (ซึ่งโปรแกรมของกรมสรรพากรไม่มี)
โปรแกรมคำนวณภาษีอากร
เพื่อเริ่มต้นใช้งานโปรแกรมคำนวณภาษีจากกรมที่ดิน คลิกที่นี่เพื่อใช้โปรแกรม
นำเงิน 1,750,000 บาท หารจำนวนปีที่ถือครอง เช่น 5 ปีหารได้ 350,000 บาท แล้วนำไปเทียบกับฐานภาษีที่ต้องเสียแบบขั้นบันไดตามที่สรรพากรกำหนดไว้ ก็จะได้ 300,000 บาทแรกเสียภาษีร้อยละ 5 = 15,000 บาท และส่วนที่เหลือ 50,000 บาท เสียภาษีอีกร้อยละ 10 = 5,000 บาท รวม 20,000 บาท
นำเงิน 20,000 บาทคูณจำนวนปีที่ถือครอง เช่น 5 ปี คูณได้ 100,000 บาท นั่นคือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คุณต้องชำระ จึงได้ค่าใช้จ่ายก้อนที่ 1
ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือไม่ได้มาจากมรดกหรือโดยเสน่หา ให้นำราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดอย่างหนึ่งสูงกว่า) มาคิดภาษีธุรกิจเฉพาะ + ภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 3.3 = 165,000 บาท แต่ในกรณีตัวอย่าง ถือครองมา 5 ปีแล้ว จะเสียค่าอากรแสตมป์เพียงร้อยละ 0.5 = 25,000 บาท จึงได้ค่าใช้จ่ายก้อนที่ 2
นำราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์มาคิดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์อีกร้อยละ 2 = 100,000 บาท จึงได้ค่าใช้จ่ายก้อนที่ 3
ขั้นตอนการคิดภาษีในข้างต้น เป็นวิธีการที่พยายามย่อที่สุดแล้ว ยังมีรายละเอียดอีกหลายอย่างที่ต้องนำมาพิจารณา โชคดีที่ปัจจุบันเราไม่จำเป็นต้องมาดีดเครื่องคิดเลขกันแล้วเพราะมีโปรแกรมคำนวณภาษีขายที่ดิน บ้าน และคอนโดแบบสำเร็จรูปให้ใช้กัน ปีก็ไม่ต้องนับ ฐานภาษีก็ไม่ต้องดู แค่ไม่กี่คลิกก็บอกค่าใช้จ่ายที่คุณต้องรู้ได้แล้ว
เคล็ด (ไม่) ลับในการประหยัดภาษีขายบ้าน
การคิดภาษีให้ถูกต้องเป็นสิ่งจำเป็นเมื่อคิดจะขายอสังหาริมทรัพย์ แต่จะดีกว่าไหมถ้าสามารถคำนวณภาษีขายคอนโด บ้านหรือที่ดินแปลงงามแบบประหยัดกว่าเดิม หรือไม่เสียภาษีเลย ซึ่งมีวิธีที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านภาษีให้คุณได้ดังนี้
ถือครองให้ครบตามเงื่อนไข
ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีท้องถิ่นเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีเงื่อนไขค่อนข้างตายตัวเมื่อคุณคิดจะขายบ้าน เพราะถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านนั้นเกิน 1 ปี ก็จะเสียภาษีถึงร้อยละ 3.3 เพราะนั่นหมายความว่าคุณไม่ได้ครอบครองเพื่ออยู่อาศัยแต่ครอบครองเพื่อซื้อมา-ขายไปนั่นเอง แต่ถ้าคุณอดใจรอถือครองไว้เกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จากภาษีร้อยละ 3.3 ก็จะเหลือค่าอากรแสตมป์แค่ร้อยละ 0.5 เท่านั้น
อ่านเพิ่มเติมสำหรับเทคนิคการขายบ้านให้ประหยัดภาษี
ซื้อบ้านใหม่-ขายบ้านเก่า
ในกรณีที่คุณต้องการขยับขยายครอบครัวด้วยการซื้อบ้านใหม่ และจะขายบ้านเก่า ภาครัฐก็ไม่ใจร้ายเก็บภาษีคุณทั้งตอนซื้อและตอนขาย โดยกรมสรรพากรเปิดโอกาสให้คนที่เข้าเงื่อนไขซื้อบ้านใหม่-ขายบ้านเก่า สามารถทำเรื่องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับบ้านเก่าที่ขายออกไปได้ โดยคุณต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านทั้งเก่าและใหม่รวมกันไม่น้อยกว่า 1 ปี และต้องซื้อบ้านใหม่ก่อนขายบ้านเก่าเท่านั้นจึงจะสามารถขอคืนภาษีได้
อ่านเพิ่มเติมสำหรับการขอคืนภาษีซื้อบ้านใหม่-ขายบ้านเก่า
เพียงเท่านี้คุณก็สามารถเปลี่ยนเรื่องวุ่น ๆ ของภาษีขายอสังหาริมทรัพย์ จากความยุ่งยากให้กลายเป็นความสะดวกง่ายดายเมื่อใช้โปรแกรมคำนวณภาษี ที่จะทำให้คุณรู้ภาษีล่วงหน้า และวางแผนตั้งราคาขายได้อย่างเหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด เมื่อพร้อมตั้งราคาขายโดยไม่หวั่นกับภาษีแล้ว ก็มาลงประกาศขายกับ DDproperty ได้เลย รับรองว่าลงขายง่ายไม่แพ้โปรแกรมคำนวณภาษีแน่นอน
ขอบคุณบทความดีดีจาก ddproperty.com
คลิกดู พิมพ์ซองจดหมาย
