หนังสือมอบอํานาจที่ดินมีวันหมดอายุหรือไม่
การซื้อขายที่ดินเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นทุกวัน หากคุณมีผู้มาซื้อบ้านหรือที่ดินและต้องการขายทันที แต่ไม่สะดวกไปพบลูกค้าหรืออาจจะอาศัยอยู่ในต่างประเทศ ก็จำเป็นต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ดินเพื่อให้ตัวแทนดำเนินการแทน การอนุญาตให้ผู้อื่นทำสิ่งต่าง ๆ แทนเป็นเรื่องเสี่ยงเสมอ เจ้าของบ้านหรือที่ดินจึงจำเป็นต้องรู้ว่าหลักฐานการมอบอํานาจนี้มีอายุนานแค่ไหน เพื่อประกอบการตัดสินใจว่าควรออกหนังสือนี้ให้ตัวแทนของคุณหรือไม่ อย่างไร
ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจที่ดิน
ก่อนอื่น ขอแนะนำให้ทราบข้อมูลเบื้องต้นโดยสังเขปเกี่ยวกับการมอบอำนาจและหนังสือมอบอำนาจดังนี้
การมอบอำนาจ คือ การอนุญาตให้ผู้อื่นมีอำนาจทำการใด ๆ แทนคุณ และการกระทำนั้นมีผลทางกฎหมายเสมือนว่าคุณทำด้วยตนเอง
หนังสือมอบอำนาจ หรือมีอีกชื่อว่า ใบมอบฉันทะ คือ เอกสารหลักฐานที่ผู้มอบอำนาจคนเดียวหรือหลายคนมอบให้ผู้รับมอบคนเดียวหรือหลายคน เพื่อแสดงการอนุญาตให้ดำเนินการทำธุระหรือกิจกรรมบางอย่าง โดยเอกสารมีทั้งแบบลายลักษณ์อักษรและแบบทางวาจา
ในทางกฎหมายแล้ว ผู้มอบอำนาจเรียกว่า “ตัวการ” และผู้รับมอบอำนาจเรียกว่า “ตัวแทน”
โดยจากนี้ไป เพื่อให้เป็นการเข้าใจง่าย เราจะใช้คำว่า “ตัวการ” และ “ตัวแทน” เมื่อกล่าวถึงฝ่ายที่มอบอำนาจและฝ่ายที่รับมอบอำนาจในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ในด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น หนังสือมอบอำนาจที่ดินจึงหมายถึงเอกสารหลักฐานการอนุญาตให้ตัวแทนมีอำนาจกระทำการเกี่ยวกับที่ดินแทนตัวการ โดยทั่วไปแล้ว เจ้าของที่ดินมักมอบอำนาจให้ทนายหรือนายหน้าดำเนินการเกี่ยวกับการแจ้งโฉนดที่ดินหายและขอออกโฉนดที่ดินใหม่ การขอรังวัดที่ดิน การชำระภาษีเกี่ยวกับที่ดิน การทำสัญญาเช่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นต้น
อายุการใช้งานของหนังสือมอบอำนาจที่ดิน
หลายคนอาจสงสัยว่าเอกสารหนังสือมอบอำนาจที่ดินที่ใช้สำหรับในการซื้อ ขาย จำนองที่ดิน โอน และรับโอนที่ดินมีวันหมดอายุหรือไม่ โดยทั่วไปแล้ว หนังสือที่ใช้มอบอำนาจไม่มีวันหมดอายุ นอกจากจะเกิดกรณีดังต่อไปนี้
1. ตัวการกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดของเอกสาร
วิธีกำหนดอายุการใช้งานของหนังสือมอบอำนาจที่ดินนี้ค่อนข้างเป็นที่นิยม เพราะสามารถทราบได้อย่างชัดเจนว่า การมอบอำนาจนั้นจะเริ่มต้นและสิ้นสุดเมื่อใด เมื่อตกลงซื้อหรือขายที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อก็จะตกลงนัดหมายเวลาไปดำเนินการชำระเงินค่าที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยมากมักมีระยะเวลา 1 หรือ 2 เดือนหลังจากลงนามในสัญญาซื้อขาย ด้วยเหตุว่าแม้เจ้าของที่ดินมักต้องการให้รีบดำเนินการให้เสร็จเร็วที่สุด แต่ผู้ซื้อที่ดินอาจต้องใช้เวลาเตรียมความพร้อมในการชำระเงิน เช่น ต้องยื่นกู้เงินธนาคาร เป็นต้น นอกจากนี้ ทั้งสองฝ่ายยังต้องชำระค่าใช้จ่ายและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องแก่หน่วยงานราชการด้วย ดังนั้น การกำหนดเวลาให้ตัวแทนดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนดยังช่วยป้องกันปัญหาการชำระเงินล่าช้า อันเป็นเหตุให้เกิดความยุ่งยากและเสียค่าปรับได้ อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและภาษีในการซื้อขายที่ดิน
2. ตัวการกำหนดเงื่อนไข
เงื่อนไขในที่นี้คือการกำหนดรายละเอียดว่าตัวแทนสามารถดำเนินการใดได้บ้าง เช่น ซื้อหรือขายที่ดินเท่านั้น รวมถึงกำหนดเขตพื้นที่ที่ตัวแทนสามารถใช้อำนาจแทนในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ยิ่งตัวการกำหนดเงื่อนไขให้ละเอียดขึ้น ความเสี่ยงจากการถูกฉ้อโกงจากตัวแทนก็จะน้อยลง
3. ตัวการถอนตัวแทนจากการรับมอบอำนาจ
เมื่อเกิดกรณี เช่น ตัวการต้องการทำธุระซื้อ ขาย หรือจำนองที่ดินด้วยตนเอง หรือตัวการคิดว่าตัวแทนไม่เหมาะสมที่จะเป็นตัวแทนอีกต่อไป ตัวการสามารถถอนตัวแทนจากการรับมอบอำนาจได้ทุกเมื่อ โดยมีสิทธิ์ที่จะขอหนังสือมอบอำนาจที่ดินนี้คืนด้วยเช่นกัน
4. ตัวแทนบอกเลิกการเป็นตัวแทนรับมอบอำนาจ
เช่นเดียวกับกรณีที่ตัวการขอถอนตัวแทน ตัวแทนก็สามารถบอกเลิกการรับมอบอำนาจได้ทุกเมื่อ แต่หากยกเลิกในช่วงเวลาที่ทำให้ตัวการเสียหาย เช่น ในระหว่างที่ตัวแทนจะไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินและรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อ เป็นต้น ตัวการสามารถดำเนินทางกฎหมายเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายจากตัวแทนได้
5. ตัวการหรือตัวแทนเสียชีวิต
เมื่อตัวการหรือตัวแทนเสียชีวิต หนังสือแสดงการมอบและรับมอบอำนาจจะถูกยกเลิกไปโดยปริยาย หากตัวการเสียชีวิต ตัวแทนก็จะไม่มีสิทธิ์เดินเรื่องซื้อ ขาย หรือจำนองที่ดินของตัวการได้เลย เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตัวการจะตกเป็นของผู้รับมรดกจากตัวการ ในทางกลับกัน หากตัวแทนเสียชีวิต แน่นอนว่าตัวการต้องหาตัวแทนคนใหม่ตามความจำเป็น
6. ตัวการหรือตัวแทนตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือล้มละลาย
หากตัวการตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือล้มละลาย ตัวแทนจะต้องดูแลผลประโยชน์ของตัวการต่อไปจนกว่าครอบครัวของตัวการจะมารับช่วงต่อ และหากตัวแทนตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือล้มละลาย ครอบครัวของตัวแทนต้องแจ้งให้ตัวการทราบ และดูแลผลประโยชน์ของตัวการจนกว่าตัวการจะพร้อมดำเนินการทางธุรกิจที่ดินอีกครั้ง
อ่านเกี่ยวกับอายุของเอกสารหนังสือมอบอำนาจที่ดินตามกฎหมายที่ดินโดยละเอียดได้ที่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน
การออกหนังสือมอบอำนาจที่ดินเพื่อให้ผู้อื่นทำการใด ๆ แทนคุณมีความเสี่ยงไม่น้อย อีกทั้งมูลค่าของทรัพย์สินเป็นหลักแสนหลักล้านขึ้นไป ดังนั้นคุณจึงควรกำหนดทั้งวันสิ้นสุดและเงื่อนไขการสิ้นสุดอายุของหนังสือมอบอำนาจที่ดินตั้งแต่ต้น พร้อมตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้ที่ไว้ใจได้ และจะเป็นการดีที่สุดหากคุณใช้แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน
ขอบคุณบทความดีดีจาก ddproperty.com
